房地產策劃一直作為策劃行業的一個特種出現，除萬科外，大部分樓盤均屬于區域性樓盤，區域內的不同將影響著品牌打造的不同，甚至同一城市，南北城都會有本質上的區別，下面我們就北方市場的沈陽典型樓盤，進行前瞻性分析。

　　以沈陽市周邊養生樓盤為例，沈陽內受眾群體主要為來自周邊的于洪區群體，和鐵西區的原住居民，他們并不是生活富足的社會群體，購買能力有限，他們現在居住的房子大都是從前的福利分房或集資建房所獲，在數年的積累之下他們產生了換房的需求或是由于子女結婚需要購房，部分鐵西區的客戶群有養老需求。于洪以及鐵西區，屬于沈陽生態環境比較匱乏的區域，無法享受到較好的生態環境資源，他們渴望居住在擁有良好生態景觀的環境當中。過著舒適安逸的生活，對城市之中極度匱乏的自然景觀有著強烈的體驗渴望，尤其對于養老型客戶吸引力極強。

　　新民和遼中是臨近的兩個小城市，從城市建設和居住社區的開發理念上基本與沈陽相差八年的時間段，城市建設相對落后很多，無論是在市內還是城市的郊區，都沒有規模龐大、居住條件優越的高品質社區，他們部分族群有相當的經濟實力，但以往的居住經歷較為空白，購買住宅產品的觀念仍然停留在沈陽八年前消費者的購房的傳統觀念時段，吸引他們的是高品質的沈陽城市社區，也是環境優美的自然資源，希望通過地域的遷徙轉變能帶來較大的生活品質提升，希望居住在有一定品質的社區當中。

　　要想在區域內做到*品位的樓盤，做到較具知名度和美譽度的特色盤；首先要導入專業規范化銷售服務體系、為品牌加分、為銷售加分，形成良好溢價；在現實的基礎上，力爭完成銷售目標并超額實現；為產品導入更亮的引擎，增加競爭力籌碼，如豪華業主會所、游泳館等物業配套；激烈的市場競爭，宏觀調控的持續意味著需求時代的終結消費者與開發商的上帝角色產生了互換針對前面城市、樓市、政策、消費者、現狀研究目前的情況來看，區位版塊發展未來的政府規劃及購房大限政策等會對項目產生一定影響；通盤較大容量，期間經歷大勢波動、城市發展等諸多不確定因素，培養大批的忠誠客戶是關鍵；新樓盤、新概念、新產品將對本案的目標客群產生一定的分流、攔截；基本是未來開發的市場，新客源的拓展又受到板塊能級的限制，因此，如何找對第二甚至未來的第三市場是一個樓盤成功的必然；

城市的可持續發展必然帶動價格的可持續成長，而價格的成長必然面對客群急劇下滑的風險。